En muchas ocasiones nuestros clientes nos piden la valoración oficial de un terreno o parcela sin saber, con certeza, el tipo o uso del mismo. ES rústico, urbano o transformable? En el artículo de hoy, discutiremos las principales diferencias entre suelos, así como el hecho de que hay una diferencia en los informes de valoración.
El tipo de terreno o parcela.
Comenzamos este artículo observando que la evaluación de un terreno depende del tipo de terreno en sí. Aquí hay que distinguir entre suelo urbano directo, suelo urbanizable y suelo rústico. La evaluación de cualquier terreno está estipulada en Norma ECO 805/2003, Ordenanza que actualmente rige las evaluaciones.
Evaluación de un rústico
Evaluación de un rústico.
La evaluación de propiedades rústicas se puede realizar de acuerdo con varios métodos, a saber método de comparación y el método de actualización del alquiler los métodos más utilizados.
Las fincas rústicas se califican en función de sus cultivos, fincas de regadío o fincas de lluvia, y también por su orografía, porque no es lo mismo una finca llana que una finca con pendientes pronunciadas. Además, estas evaluaciones siempre se realizan sin tener en cuenta una hipótesis de mejor uso en el futuro. Estas son evaluaciones realizadas por ingenieros agrícolas o ingenieros técnicos agrícolas.
Valoración de suelo urbano o edificable.
Cuando el urbanismo de un municipio permite la construcción de una propiedad, el terreno deja de ser rústico para ser urbano o descapotable.
La valoración de las propiedades urbanísticas o edificables se lleva a cabo por método residual, estático o dinámico, dependiendo de cada parcela.
En ambos casos, la valoración de un inmueble urbano o edificable se realiza por intermedio de un arquitecto o un arquitecto técnico, tal y como indica la legislación vigente.
Además, la valoración oficial de este tipo de suelo tiene en cuenta las posibilidades urbanísticas de dicho suelo, siendo, en todo caso, mejor índice de uso que se puede dar a cualquier parcela.
Control urbano para determinar el tipo de terreno.
Como ya hemos comentado en este artículo, es importante conocer el tipo de cada lote, conocer las posibilidades urbanísticas y el tipo de suelo. Por ello, durante las tasaciones oficiales de suelo, es importante realizar una consulta urbanística con el ayuntamiento del municipio, para que el Técnico municipal, aclara las condiciones de la parcela en cuestión.
Posibilidad de construir en dicho terreno o terreno.
Cuando hablamos de posibilidades edificatorias, hablamos de suelo urbano o edificable, condición que, en todo caso, afecta directamente a la evaluación del terreno.
Competencia de lotes urbanos directos.
Hablamos de suelo urbano directo, cuando se puede construir sin necesidad de un proyecto de urbanización, es decir, es directamente construible. La evaluación de estas parcelas se realiza en dependiendo del tipo de propiedad que se puede construir, sin tener en cuenta las posibilidades de urbanización, ni los problemas que la urbanización puede crear.
Para la estimación o estimación de parcelas urbanas directas, es necesario determinar el valor del futuro edificio, descontando los costos de construcción y demolición en algunos casos.
Evaluación de un terreno edificable
Evaluación de suelo edificable.
Por otro lado, en el otro lado de la escala, tenemos la evaluación de las parcelas urbanizables. Ellos son informes de valoración más complejos, porque en una urbanización, además de inmobiliaria, existe la posibilidad de que existan elementos como locales comerciales, naves, cocheras e incluso espacios verdes o zonas asfaltadas.
Con este artículo queremos aclarar que las parcelas o terrenos, a diferencia de las casas de campo, no son válidos en función del uso que se le dé, porque siempre se potenciará el mejor uso que puedan tener. Por el contrario, las granjas rústicas obtienen su valor del uso y los cultivos actuales.
En tasar barcelona sabemos que la valoración de fincas, solares o parcelas en ocasiones se vuelve muy compleja, debido al desconocimiento de sus propietarios de las diferentes condiciones urbanísticas presentes en cada inmueble. Por ello, te recomendamos que te pongas en contacto con nuestros responsables, quienes te ayudarán a desarrollar una valoración a la medida de tus necesidades.