Lo más probable es que se haya topado con este artículo porque está buscando consejos para negociar la compra de una casa y está en el proceso de hacerlo. Comprar una casa puede ser un momento increíblemente emocionante pero aterrador, y negociar con el vendedor puede parecer estresante e intimidante. Sin embargo, esta guía pretende ayudar a desmitificar el proceso de negociación con el vendedor cuando se busca comprar una casa después de recibir el informe de un inspector de viviendas.
A los efectos de este artículo, utilizaremos la definición de inspección de viviendas de la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas. La Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas define una inspección general de viviendas como «un examen visual objetivo de la estructura física y los sistemas de una vivienda, desde el techo hasta los cimientos». Es importante tener en cuenta que cuando un inspector de viviendas realiza una inspección, no le da a ninguna casa, inspecciona una calificación positiva o negativa.
Los inspectores de viviendas son responsables de describir la condición física actual de la vivienda e indicar en su informe qué componentes, piezas y sistemas pueden necesitar reparaciones importantes o reemplazarse por completo. Independientemente de lo que un inspector descubra durante la inspección de una casa, una casa técnicamente no puede pasar o reprobar una inspección.
Para obtener más información sobre las inspecciones de viviendas y lo que buscan los inspectores de viviendas, puede leer esta guía que proporciona una descripción detallada y una lista de verificación de lo que buscan los inspectores de viviendas. [Inspection Checklist when buying a home in Toronto].
Seríamos negligentes si no explicáramos en qué se diferencia una inspección de la vivienda de una inspección municipal o de la ciudad, ya que estas inspecciones están destinadas a ayudar a determinar si una vivienda cumple o no con las normas locales de edificación y construcción. Además, una inspección de la vivienda es independiente de una tasación, ya que la tasación está destinada a determinar el valor justo de mercado de una vivienda. [Differences Between a Home Appraisal and a Current Market Assessment in Ontario].
Obtenga más información sobre la importancia de las inspecciones de viviendas aquí [What is the difference between a home inspection and a property inspection?].
Problemas comunes descubiertos durante las inspecciones de viviendas
Los siguientes problemas surgen con frecuencia durante las inspecciones de viviendas. Así que no se sorprenda si los ve enumerados en el informe que recibe del inspector de edificios.
Problemas con el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC).
Los problemas comunes de HVAC pueden estar relacionados con el mantenimiento, sistemas obsoletos o de tamaño deficiente. Su inspector general de edificios debería poder darle una idea de la antigüedad del sistema HVAC existente.
Pero si está buscando saber más sobre el sistema HVAC, en qué condición se encuentra, si tiene algún problema o no, cuánto podría costar reemplazarlo y cuánto tiempo más podría durar, debe contratar a un especialista en HVAC. para inspeccionar su sistema HVAC y realizar una inspección HVAC por separado.
Es importante recordar que la instalación de un nuevo sistema HVAC puede ser costosa, por lo que es muy poco probable que el proveedor se ofrezca como voluntario para reemplazar un sistema HVAC en funcionamiento.
problemas de fontaneria
Los problemas de plomería son comunes en muchas casas, especialmente en casas antiguas. Si su inspector encuentra evidencia de fugas, tuberías corroídas y/o problemas con los niveles de presión del agua, lo alertarán sobre estos problemas.
Durante la inspección de la casa, usted o su inspector deben probar todos los grifos e inodoros, el lavavajillas y si hay una máquina de hielo en el congelador que sea parte del dispensador de agua y hielo dentro del refrigerador. Dado que un inspector no puede dañar ninguna propiedad durante una inspección, la única forma en que podrá conocer el drenaje principal y las líneas de alcantarillado sería si su inspector tuviera una cámara, que puede usar para realizar una inspección de la línea de alcantarillado. Si esto le preocupa, es posible que deba contratar a un inspector especial que pueda realizar una inspección de plomería más detallada.
Si está comprando una casa que usa un sistema séptico, debe pedirle al vendedor la mayor cantidad de información posible porque al menos debería poder decirle cuándo se revisó el sistema por última vez. Aunque su inspector general de edificios puede hacer una prueba para ver si el sistema séptico funciona correctamente, es posible que desee considerar contratar a un especialista por separado para que lo pruebe.
Materiales tóxicos o peligrosos
Cosas como la presencia de moho y/o asbesto pueden causar serios problemas de salud como ataques de asma, irritaciones de la piel, alergias, cáncer y más. El moho generalmente se encuentra en áreas mal ventiladas como baños y sótanos. El asbesto tiende a estar en lugares menos obvios como pisos, aislamiento de tuberías, aislamiento y revestimiento exterior.
Su inspector de viviendas puede realizar una prueba de moho para ver si hay moho en su casa. Si le preocupa la presencia de asbesto, siga los consejos de su inspector sobre qué hacer en esta situación, por ejemplo, si debe o no contratar a un contratista especializado para eliminarlo o si pueden permanecer en el lugar.
Otra cosa a considerar es que muchas casas construidas antes de 1978 pueden tener pintura con plomo, la pintura con plomo no se quita fácilmente. La eliminación de la pintura con plomo puede provocar la formación de muchas partículas tóxicas. En algunos casos, puede estar más seguro sabiendo dónde está la pintura con plomo pero dejándola en paz.
parásitos
Es común que los inspectores descubran evidencia de plagas destructivas como roedores y termitas durante la inspección de una casa. Si un inspector encuentra evidencia de daño por plagas, lo anotará y recomendará un plan de acción para deshacerse de las plagas o reparar el daño.
Problemas con el ático y/o el techo
Cuando un inspector inspecciona el interior de una casa, mira alrededor del ático para ver si hay o no evidencia de que la casa tiene goteras en el techo, daños por plagas u otros problemas relacionados con aislamiento insuficiente en el ático.
Cuando su inspector de viviendas examina el exterior de su casa, es posible que se acerque o no a su dormitorio. Pero es probable que se suban a una escalera para observar más de cerca las tejas y así poder evaluar mejor el estado general de su techo. Si la pieza tiene más de dos décadas, es posible que un inspector pueda darle una estimación de cuándo será necesario reemplazarla.
No se sorprenda si un inspector dice que a su habitación le faltan azulejos, que hay áreas podridas en el panel de la fachada, ventilación insuficiente en el techo y/o aislamiento inadecuado en el ático, porque todos estos son problemas comunes que enfrentan los inspectores de viviendas de todas las edades. Estos problemas no son necesariamente dolores de cabeza. Sin embargo, asegúrese de pedirle a su inspector que le explique la gravedad de los problemas.
Problemas estructurales
Los inspectores de viviendas también deben asegurarse de que una casa sea segura y estructuralmente sólida. Si bien las grietas en los cimientos, una plataforma fuera del código y los pisos de concreto dañados pueden parecer problemas menores, pueden tener enormes consecuencias.
Los problemas estructurales pueden ser costosos de solucionar, pero si le gusta la casa, puede negociar con el vendedor para encontrar una solución para solucionarlos. Dado que los inspectores de viviendas no suelen pasar por alto los problemas importantes, si se retracta del trato porque la casa tiene problemas con los cimientos, es probable que los futuros compradores hagan lo mismo. En otras palabras, si el vendedor realmente quiere vender la casa, tendrá que pagar las reparaciones estructurales.
Problemas con el cableado eléctrico
El cableado eléctrico defectuoso puede ser un problema costoso y peligroso. Durante una inspección, su inspector examinará el panel eléctrico principal de hogar para asegurarse de que esté correctamente instalado y conectado a tierra y que el panel sea suficiente para el hogar.
Es importante recordar que los inspectores no pueden abrir paredes ni ver el interior de las paredes, por lo que si notan un problema, como un tomacorriente roto o señales de cableado obsoleto, es posible que deban visitar a un electricista autorizado para una inspección adicional. para aprender más sobre el problema.
Problemas con ventanas y puertas.
Puede encontrar ventanas sin los sellos adecuados, puertas pegajosas y corrientes de aire. Estos son problemas típicos y no deberían ser costosos de solucionar.
Problemas con los dispositivos
Es típico que ciertos dispositivos no funcionen correctamente, como detectores de humo y monóxido de carbono, electrodomésticos de cocina y/u otros electrodomésticos.
Tipos de reparaciones con las que no debe negociar
Es importante tener en cuenta que la mayoría de las casas no serán inspeccionadas sin al menos algunos problemas. La mayoría de las veces, estos problemas serán relativamente menores porque es probable que el vendedor los haya conocido antes de poner la casa en el mercado.
Tenga en cuenta que no todos los pequeños defectos valen la pena, concéntrese en los artículos más caros y no en cosas como los colores de pintura. Cuando negocia con el vendedor, busca resolver elementos de alto valor, como problemas estructurales y de seguridad.
Esto no es cuando haría una solicitud de lista de deseos para que el vendedor la complete. Debería poder retirarse de la transacción si hay problemas que serán demasiado abrumadores y/o costosos de resolver.
El inspector de viviendas es responsable de informar todos los problemas pequeños y grandes que identifique con la casa. Una vez que usted y su agente o corredor de bienes raíces hayan recibido y revisado el informe del inspector de viviendas, puede comprender su estrategia para intercambiar artículos de alto precio y lo que no vale la pena negociar, a partir de ahí, puede crear una lista de solicitudes de reparación para enviar a el vendedor. No vale la pena negociar pequeños detalles como problemas menores de jardinería, colores de pintura, azulejos agrietados, cualquier cosa cosmética o cualquier cosa que le cueste menos de $100 arreglar.
Una vez que usted y el agente o intermediario que lo representa hayan identificado los artículos de interés, el agente o intermediario enviará esta lista al agente o intermediario que representa al vendedor.
Hay varias opciones disponibles para usted al negociar con el vendedor después de recibir un informe de un inspector de edificios.
A menudo, es poco probable que los vendedores quieran pagar para arreglar una casa cuando se van si ya han gastado dinero en mejorar la casa y en otras cosas para prepararla para la venta.
Además, si los propietarios actuales están vendiendo su casa por razones financieras, es posible que no tengan el dinero para pagar las reparaciones. Sin embargo, los compradores generalmente no quieren pagar por trabajo adicional en una casa, ya que pueden querer una casa lista para mudarse.
Pida al vendedor que haga las reparaciones antes de cerrar
Es común que los compradores pidan a los vendedores que realicen ciertas reparaciones antes del cierre y asignen la responsabilidad de realizar las reparaciones al vendedor. Sin embargo, es importante tener en cuenta que los vendedores pueden no estar tan motivados como el comprador para pagar el dinero necesario para garantizar que el trabajo de reparación se realice correctamente.
Solicite una reducción del precio de venta previamente acordado o créditos por costos de cierre para cubrir los costos de reparación
En algunos casos, es mejor que usted (el comprador) pida una reducción en el precio de venta de la casa para ayudar a sufragar el costo de las reparaciones. Es posible que pueda negociar $ 10,000 de descuento sobre el precio minorista previamente acordado si el vendedor sabe que necesitará hacer reparaciones estructurales inmediatas.
Sin embargo, lo que los compradores pueden pensar que es una reducción justa del precio de las reparaciones y lo que los vendedores piensan que es una reducción justa del precio de las reparaciones pueden ser dos cosas diferentes. Por lo tanto, en este escenario, asegúrese de investigar para tener una idea clara de cuánto costará una reparación en particular y cómo puede reclamar una cantidad adecuada de dinero para cubrir el costo de esa reparación.
Considere solicitar una compensación alternativa
Es posible que desee considerar el trueque con el vendedor como una forma de negociar las reparaciones después de recibir el informe de inspección de la vivienda; es posible que desee pedirle que deje los muebles o electrodomésticos que planeó llevar con él para cubrir los gastos adicionales de las reparaciones de la vivienda. Si decide hacer trueques, asegúrese de pedir artículos que sean valiosos para usted, ya que básicamente está tomando esos artículos en lugar de dinero en efectivo.
Recuerde pedirle al vendedor que le proporcione una garantía de hogar
Esta es una opción que quizás no haya considerado, pero siempre puede considerar pedirle al vendedor que compre una garantía de vivienda que lo cubra durante su primer año de propiedad de la vivienda. Una garantía para el hogar puede ser muy útil si su hogar tiene muchos electrodomésticos obsoletos que aún funcionan pero que es posible que deban reemplazarse pronto.
Las garantías residenciales suelen cubrir la mayoría de los electrodomésticos y sistemas de una casa, como los sistemas de plomería, electricidad, calefacción y refrigeración. Las garantías residenciales no cubren cosas como garajes, problemas de techos sin plomería y sistemas sépticos. Si cree que sus necesidades básicas podrían estar cubiertas por una garantía para el hogar, puede valer la pena pedirle al vendedor que le proporcione una.
Consejos para negociar con el vendedor después de una inspección de la vivienda al comprar una vivienda
Asegúrese de que el agente o corredor de bienes raíces que lo represente como comprador comprenda qué reparaciones desea que realicen los vendedores y qué resultado espera lograr.
Sea extremadamente claro con el agente o corredor de bienes raíces que lo representa como comprador en la transacción sobre el resultado que desea con respecto a estas solicitudes de reparación y permítales manejar las negociaciones. Puede ser fácil para los vendedores y compradores apegarse a una casa, tener un agente o corredor de bienes raíces que pueda mantener sus mentes claras puede facilitar las cosas. Y no olvide que hay personas reales en ambos lados de este trato.
Sea razonable al enviar solicitudes de reparación
Debe ser razonable al enviar solicitudes de reparación porque ninguna casa es perfecta, incluso una casa recién construida tendrá problemas. Sus primeras prioridades deben ser solucionar problemas estructurales y de seguridad, y luego solucionar otros problemas, como fugas o problemas de plomería.
En otras palabras, no pida que se corrijan todos los defectos descubiertos por el inspector de viviendas. Si lo hace, puede irritar al vendedor lo suficiente como para querer que revierta esa transacción.
Es importante recordar que el vendedor también recibirá y revisará una copia del informe del inspector de viviendas y su solicitud de reparación. Los vendedores decidirán entonces si aceptan o no reparar los defectos. Técnicamente, el vendedor no tendrá obligación de reparar ni reparar nada.
Pero si usted, el comprador, es razonable con sus demandas, la mayoría de los vendedores también lo serán. Es importante recordar que el comprador y el vendedor están trabajando juntos en este escenario para completar esta transacción y llevar a cabo este trato.
Sepa cuándo solicitar reparaciones
Solo debe pedirle al vendedor que solucione los problemas importantes, como problemas estructurales, pisos dañados o árboles muertos cerca de la casa. Tenga en cuenta que en este escenario no podrá elegir quién hace el trabajo, cuándo y cómo se hace. Así que si quieres tener más verifique esto, es posible que desee considerar solicitar un crédito de reparación.
Sepa cuándo solicitar créditos de reparación
Puede considerar solicitar un crédito si quiere tener el control de quién hace el trabajo de reparación, o si la reparación es una verdadera molestia. Si sabe que el vendedor se ha mudado lejos, es mejor que pida un crédito en lugar de intentar que encuentre un contratista para hacer las reparaciones de forma remota.
Piense a largo plazo al hacer solicitudes de reparación
Aquí hay algo que debe considerar, si planea remodelar su cocina en los próximos años, puede que no valga la pena ir y venir para negociar con el vendedor sobre un electrodoméstico obsoleto o gabinetes desvencijados. . Si bien es comprensible que su casa parezca nueva cuando se mude, es posible que tenga que vivir con algunas cosas si la cuida en el nuevo futuro.
Conozca la diferencia entre actualizaciones y reparaciones
Es importante recordar que una reparación en este escenario es algo que debe hacerse para mejorar la seguridad de un hogar y/o garantizar que un sistema o componente funcione correctamente. Generalmente, un vendedor no aceptará pagar por una reparación a menos que la necesidad de dicha reparación haya sido documentada en el informe de inspección de la vivienda.
Por otro lado, una actualización suele estar ligada a algo que es una cuestión de preferencia estética. Aunque como comprador puede solicitar crédito para completar sus actualizaciones, no espere recibir este crédito a menos que el vendedor tenga el dinero y esté de acuerdo con usted en que la actualización es necesaria.
Evita perderte en pequeñas reparaciones
Si bien los defectos menores y los problemas estéticos pueden ser frustrantes, no deberían descarrilar su proceso de negociación. Haga todo lo posible para concentrarse en el panorama general, centrándose en la casa como un todo y su seguridad y estructura.
Mantén tus tarjetas cerca de tu pecho cuando hagas proyectos domésticos.
No informe a los vendedores sobre sus planes para remodelar, remodelar o destruir su casa poco después de comprarla. Es normal que usted, el comprador, durante el proceso de compra de una casa, se imagine viviendo en una casa tal como la mira, dadas las mejoras que quiere hacer y cómo quiere hacer suya su casa.
No se recomienda discutir la reestructuración frente al agente de cotización o los vendedores. Cuando un comprador solicita reparaciones, es posible que el vendedor no considere arreglar ciertas cosas porque puede creer que el comprador se burlará de la casa de todos modos.
A menudo, el comprador puede sobrestimar el costo de arreglar algo, mientras que el vendedor podría hacer la reparación por mucho menos dinero del que el comprador necesita para esa reparación.
Sepa que es una ganga y probablemente no obtendrá todo
Es importante recordar que el propósito de una negociación en este tipo de transacciones inmobiliarias es lograr que el comprador o el vendedor crea que está siendo explotado. Por lo tanto, tenga en cuenta que es posible que el vendedor no acepte todas las reparaciones de la lista de reparaciones requeridas. Es por eso que debe concentrarse en ellos mientras realizan importantes reparaciones estructurales relacionadas con la seguridad. Si no está satisfecho con los resultados de la negociación, puede rescindir el contrato.
Sepa cuándo dejar de operar
Al operar, puede estar en la delgada línea entre saber cuándo dejar de operar y cuándo avanzar para ver cuánto puede obtener. Usted quiere hacer todo lo posible para sacar el máximo provecho del vendedor, pero no tanto como para enojarlo lo suficiente como para que retire el trato. Concéntrese en conseguir la casa y preocúpese por sus prioridades, pero no espere conseguirlo todo.
Sepa cuándo debe irse
Si las transacciones no van tan bien como esperaba, es posible que deba abandonar la transacción si no se puede guardar. Esto puede suceder si está comprando una casa en un mercado de vendedores, donde el vendedor tiene la mayor parte del poder y se niega a ceder cuando intenta negociar con ellos. Incluso si está enamorado de la casa pero no tiene fondos suficientes para pagar el pago inicial y las reparaciones necesarias, no debe continuar con esta transacción.
Si desea retirarse de la transacción, consulte con el agente o corredor de bienes raíces que lo represente como comprador en esta extracción. No debe comprar una casa que pueda ser más estresante y costosa de lo que vale. Es importante recordar que en el primer año de ser propietario de una vivienda, es posible que deba presupuestar entre el 1 y el 5 % del valor de su vivienda para reparaciones.
Si está considerando reparaciones que puede necesitar hacer el primer día, es posible que no valga la pena. No se ponga en una situación en la que conscientemente compre una casa, lo que terminará siendo un pozo de dinero, una pérdida de fondos y emociones. Es mejor que compre una casa que satisfaga sus necesidades y requiera menos trabajo.
Conclusión
Comprar una casa es un viaje, habrá momentos increíblemente emocionantes, potencialmente aterradores y/o angustiosos, pero es importante recordar que ninguna casa es perfecta, cada casa tiene sus propios defectos y peculiaridades. Entonces, antes de firmar en la línea de puntos y obtener las llaves de su nuevo hogar, es probable que tenga que lidiar con al menos algunas negociaciones con el vendedor sobre diferentes cosas.
Si no aprende mucho más de este artículo, hay tres cosas que debe recordar al comprar una casa y negociar con el vendedor después de recibir el informe del inspector de viviendas por las cuales nunca debe omitir una inspección de la vivienda en un intento de ahorrar dinero. . En primer lugar, debe asegurarse de que el agente inmobiliario o corredor de bienes raíces que lo representa como comprador comprenda claramente las reparaciones que desea que los vendedores hagan o hayan hecho en la casa y el resultado deseado.
En segundo lugar, asegúrese de comprender la diferencia entre las reparaciones necesarias y las actualizaciones que sería bueno tener. Finalmente, la tercera cosa, debes ser consciente de tus límites. Sea honesto consigo mismo acerca de cuándo estaría dispuesto a comprometerse y cuándo debería jubilarse y continuar buscando su próximo hogar.